Ce guide vous permettra de mieux comprendre le fonctionnement de la gestion locative.
 
Louer son bien en toute sérénité en sécurisant ses revenus fonciers ne s'improvise pas !
 
-UNE MEILLEURE RENTABILITE :
 
La valeur locative de votre logement est estimée avec précision en tenant compte des éléments de conforts, de son exposition, de son état général, et de son emplacement.
 
Avec un loyer surévalué, vous vous exposez à une vacance de votre logement de plusieurs mois et par conséquent à une chute de sa rentabilité.
 
Vous bénéficiez de supports publicitaires variés (panneaux, affiches vitrines, internet, annonces dans la presse locale, etc).
 
-LE CHOIX DU LOCATAIRE :
 
Le dossier des candidats locataires est étudié avec minutie et après avoir reçu la totalité des documents originaux de solvabilité, à savoir :
 

• La pièce d’identité en cours de validité.
• Un relevé d’identité bancaire.
• Les trois derniers bulletins de salaires.
• Le dernier avis d’imposition.
• L’attestation d’emploi.
• Les trois dernières quittances de loyer.

 
Une caution solidaire peut être demandée en cas d’insuffisance de solvabilité.
Cette caution doit fournir les mêmes documents et se substituera en cas de défaillance du locataire.
 
 
-LE CALCUL EXACT DES CHARGES LOCATIVES :
 
Les charges récupérables :
 
Elles sont appelées « charges récupérables », les charges d’eau, de chauffage, d’éclairage et d’entretien des parties communes, d’entretien de l’ascenseur, des espaces verts, des frais de concierge. Elles sont calculées selon les tantièmes des biens loués.
Le montant des charges récupéré doit être justifié.
 
Les demandes de provisions sur charges, comme les régularisations annuelles, sont justifiées par la communication :
 

• Des résultats antérieurs constatés dans les dépenses liées aux charges..
• Du budget prévisionnel si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.

 
Un mois avant la régularisation annuelle, il doit être communiqué au locataire :
 

• Le décompte des charges locatives par nature des charges (électricité, eau chaude, eau froide, etc).
• Le mode de répartition, et une note d’information sur les modalités de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

 
Pendant les 6 mois suivant l’envoi du décompte, il doit être tenu à la disposition du locataire l’ensemble des pièces justifiant la récupération des charges. En cas de litige sur le montant des charges locatives, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour tenter de trouver une solution amiable.
 
Attention : à compter du 1er mars 2015, il devra être transmis au locataire qui le demande le récapitulatif des charges du logement par courrier électronique ou postal.
Votre locataire s’acquitte d’une provision pour charges calculée sur l’exercice de l’année antérieure. Tous les ans, nous procédons à la régularisation des charges locatives à l’aide des documents validés en assemblée générale.
 
 
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères :
 
Elle est à la charge du locataire (article 23 loi du 06/07/1989).
Elle est appelée sur votre avis de taxes foncières et récupérée sur votre locataire
 
 
-LA REALISATION DE TRAVAUX :
 
En cours de bail : 
 

• À l’exception des travaux d’urgence, (fuite d’eau importante, problème de chauffage en hiver, etc) des devis sont demandés aux entreprises et vous sont soumis pour acceptation.
• La récupération auprès de votre locataire des travaux locatifs sera assurée.

 
Suite à un congé du locataire : 
 

• Dès réception du congé, établissement d’un pré-état des lieux avec estimation des travaux de remise en état, et éventuellement récupérables sur votre locataire.
• Sachez que si votre logement a plus de 15 ans l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat) peut subventionner une partie des travaux de remise aux normes.

 
 
-LE SERVICE CONTENTIEUX / LES IMPAYES :
 
Le recouvrement : 
 

• Une mise en demeure est effectuée le 15 du mois.
• Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, un commandement de payer par acte d’huissier est délivré au locataire.
• Si une caution du locataire est engagée, l’huissier lui signifie également le commandement de payer.
• A l’issue du délai de 2 mois, nous conduisons la procédure devant le Tribunal pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l’expulsion.

 
Les avantages de l'assurance " loyers impayés " :
 

• Une déclaration à l’assurance « loyers impayés » est effectuée si vous avez opté pour la garantie.
• L’assurance prend en charge la procédure de recouvrement et la totalité de frais s’y afférent.

 
 
-BAIL / RENOUVELLEMENT / RESILIATION :
 
Lorsque toutes les conditions de solvabilité sont remplies, le bail rendu obligatoire depuis 1989, peut-être signé.
Celui-ci est établi pour une durée de trois ans (personne physique) ou six ans (personne morale) et doit obligatoirement comporter la date d’entrée dans les lieux ainsi que la durée, l’adresse du bien avec le descriptif, la destination du local (habitation, professionnelle, mixte), le montant du loyer, des provisions pour charges, l’indice et la date de révision, le montant du dépôt de garantie.
 
En cas de caution solidaire, un acte de caution sera rempli manuellement par chaque caution.
 
Vous pouvez ne pas reconduire le bail à échéance et délivrer congé en ayant pris soin d’avertir le ou les titulaires du bail six mois avant la date d’échéance. Nous vous recommandons de délivrer le congé par huissier. 
 
Trois motifs :
 
1 - Reprise pour occupation personnelle pour vous ou votre conjoint ou vos ascendants, descendants. 
Lorsqu’il rachète un logement déjà occupé, le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé à l’actuel locataire pour vendre ou pour habiter avant un certain délai si le bail a été signé à partir du 27 mars 2014. Ce délai varie notamment en fonction de la nature du congé.
 
Attention : pour les contrats de bail signés depuis le 27 mars 2014, le lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise doit être mentionné au sein de la lettre de congé. Dans le cas contraire, le congé est nul.
Depuis le 27 mars 2014, le bailleur qui délivre un congé pour vendre ou pour habiter frauduleusement risque une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000 euros (30 000 euros s’il s’agit d’une personne morale).
 
2 - Reprise pour vente : le locataire en place étant prioritaire à l’achat (droit de préemption).
 
3 - Reprise pour motif légitime et sérieux (trouble de voisinage, des retards répétés du paiement du loyer, etc).
 
Un locataire peut prétendre à un congé réduit à un mois avec justificatif pour :
 

• Un licenciement.
• Une mutation.
• Une entrée en maison de retraite s’il est âgé de plus de 60 ans.
• Une allocation du RSA (revenu de solidarité active) ou de l’AAH (allocation adultes handicapés).

 
Attention : dans un bail signé à compter du 27 mars 2014, en cas d’absence de mention de la surface habitable ou de superficie erronée, le locataire peut intenter une action en diminution du loyer.
Certains documents doivent être annexés au bail :
 

• L’état des lieux, une copie du règlement de copropriété.
• L’attestation d’assurance contre les risques locatifs souscrite par le locataire, le dossier de diagnostics techniques immobiliers.
• Une information sur les moyens de réception des services de télévision dans l’immeuble.

 
 
-L'ETAT DES LIEUX MINUTIEUX : 
 
L’état des lieux est une véritable photographie du logement. Celui-ci doit être vide de tout objet personnel et nettoyé.
Nos états des lieux sont clairs et précis. Ils sont établis en présence des locataires, sont signés conjointement, et sont réputés contradictoires.
Si l’état des lieux ne peut être fait à l’amiable, il est alors établi par huissier et le coût est partagé par moitié entre locataire et propriétaire.
 
En fin de contrat, l’état du logement est comparé à celui dans lequel l’a reçu le locataire : s’il y a dégradations, il devra indemniser le propriétaire.
 
Le locataire peut demander au bailleur de compléter l’état des lieux d’entrée :
 

• Dans les 10 jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement.
• Le premier mois de la période de chauffage concernant l’état des éléments de chauffage.
•  

En cas de refus de compléter l’état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.
 
 
-LE REMBOURSEMENT DU DEPOT DE GARANTIE : 
 
Le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer hors charges versé par le locataire à son entrée dans les lieux. Ce montant doit être précisé dans le bail.
-Il doit être remboursé dans les 2 mois qui suivent la restitution des clés par le locataire si le bail a été signé avant le 27 mars 2014.
-Il doit être remboursé un mois après la restitution des clés par le locataire, si le bail a été signé après le 27 mars 2014. (un mois de plus est prévu si des travaux sont nécessaires suite à l’état des lieux) 
 
Passé cette date, le locataire peut prétendre à des intérêts de retard.
 
Sur ce dépôt de garantie, peuvent être retenues :
 

• Toute somme due par le locataire.
• Les factures des réparations à la charge du locataire dues.
• Les dégradations qui ont pu être constatées.
• Les provisions pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de l’ajustement des charges de l’année.

 
-BAIL SIGNÉ POUR UN LOGEMENT EN COPROPRIÉTÉ APRÈS LE 27 MARS 2014 :
 
Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur procède à un arrêté de comptes provisoire et peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté des comptes de l’immeuble.
La régularisation définitive et la restitution du solde (déduction faite des sommes restant dues au bailleur) doivent être faites dans le mois qui suit l’approbation des comptes de l’immeuble.
Rien n’empêche toutefois les parties de solder immédiatement l’ensemble des comptes sans attendre l’approbation des comptes de la copropriété.